西部决策网——西部大开发（记者张永军）经济适用房是国家住房政策调控的产物，也是一项惠民政策。经济适用房投放指标、建设、流转等均依照国务院相关政策执行，在过去的30年里，经济适用房依据政策、依靠政府管理发挥作用。人民法院对于此类政策性住房所产生的纠纷原则上不予受理。

　　但是随着经济适用房制度的不断完善以及经济适用房市场化调节手段的运用，经济适用房价格优势掩盖下的经济适用房质量、流转问题逐渐凸显，经济适用房民事纠纷日益增多，仅依靠行政手段已经不能涵盖和解决经济适用房在市场化运营中产生的问题。而人民法院作为矛盾纠纷的最后一道防线却又长期将经济适用房民事纠纷拒之门外。国家对经济适用房领域的管控在司法层面上出现了真空。大量的经济适用房纠纷政府管不着、法院不想管，老百姓投诉无门。

　　海南、北京、山东、浙江等地均出现了购房者要求退房等群体性纠纷。陕西西安以及周边的二线城市在2014年至2016年出现了大量购房者集体起诉开发商房屋质量纠纷等，但是，全国多数法院认为经济适用房属于国家政策调控范畴，不属于人民法院司法权范围。2011年至今，全国以经济适用房转让合同纠纷立案的案件共有263件,北京45件、江苏34件、浙江30件，其余省份案件数量均不超过10件。法院对于经济适用房纠纷持不予受理态度，导致经济适用房这一国家房产调控制度在司法监督上的缺位。

　　经济适用房不同于普通的商品房，经济适用房制度的设计中包含了系统的政府职能，而该制度设计决定了人民法院司法权介入的有限性。全国以及陕西法院近年来案件受理和审理的实际情况也印证了这一点。但是司法介入的有限性并不等于司法放权。司法权和行政权在经济适用房领域的合理划分是该制度向精细化、良性持续化发挥作用的必然要求。因此，经济适用房的受理以及审理应综合考虑政策、法律等进行明确规范。既要让老百姓的问题有解决的通道和途径，也要避免人民法院大包大揽、越俎代庖。对此，全国政协委员、陕西省法院副院长巩富文提出三点建议：

　　充分认识经济适用房的保障性、政策性，审慎受理有关民事案件。人民法院应对经济适用房的受理范围审慎划定，防止司法代替行政管理权。

　　经济适用房管理中购房人与管理部门为不平等民事主体，双方之间不存在民事权益关系，其有关争议不属于人民法院民事案件受案范围，人民法院不予受理；购房人与开发商签订的有关经济适用房的《商品房买卖合同》，系开发商代表政府配售经济适用房，其有关争议人民法院不予受理。

　　区分经济适用房纠纷争议内容，受理经济适用房使用环节中因该经济适用房而产生的物权纠纷或债权纠纷。

　　根据争议的实质来界定行为的性质是厘清行政部门的行政权与人民法院司法权的有效方法。

　　经济适用房购房人在取得经济适用住房以后，在使用中产生的相邻纠纷、出租、转让、出售纠纷，属于平等主体之间的民事行为，因该行为所发生的纠纷，人民法院应予受理；

　　经济适用房的继承问题属于新主体申购资格审查范畴，人民法院不予受理。

　　正确认识有关经济适用房相关规定的效力，既要维护经济适用房制度的实施，也要确保经济适用房制度在法律框架内运转。

　　审理有关经济适用房民事案件应当首先依据法律、行政法规进行审理和判决，维护相关主体民事权益，确保经济适用房在法律框架下有效运转。经济适用房的有关政策以及规范性文件，在法律没有明确规定的前提下可以参照，但不宜作为认定合同效力的依据。