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高企房价应理性看

来源:西部决策网 人气: 发布时间:2018-06-28
   
  西部决策网——西部大开发(陈宇宏)西安曾被称为“房价良心”城市——三年前西安房价也就六七千元,在全国省会以上大城市中确实比较低。在过去的一年里,房价好像坐上了火箭,一天一个价,飞速上涨。截止2018年5月连涨26个月,根据易居中国统计。2018年4月西安商品住宅成交均价12732元/㎡,环比增长4.7%,4月出现日光盘26个,供求比为0.7,房价暴涨同时一房难求,部分房子中签率不足10%。虽然政府出手调控,但是却陷入“越调越涨”的怪圈。加入摇号买房城市之列,这背后的原因是什么?

  本刊记者就带着这些问题,采访了陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学教授。

  记者:王教授您好,您作为陕西省房地产研究会会长,全省房地产业界的权威专家,请您对西安房价前几年为什么一直处于比较低迷的状态进行解读。

  王圣学:2016年,西安市政府成立调研组对西安的房地产市场进行了调研,我当时是这个调研组的负责人。通过这次调研基本搞清楚了西安楼市为什么前些年“超稳定低迷”发展的原因。

  第一,西安过去长期多头供地。各区县、各开发区等都可以直接给开发商卖地,只是谈好后在国土局办个手续。这样导致竞相压价,地价很低。政府在土地方面收入很少,而地价在房价中所占比重较大。

  第二,西安市各单位自建房规模过大,大单位、小单位有地的都自建房,政府部门也搞团购,一些大学的老校区、新校区都盖,这些都对市场影响很大。这种现象在别的大城市没有或者很少。

  第三,保障房规模过大。前几年整个陕西省保障房总量全国第三、建设速度全国第一。当时西安的保障房处于供大于求的状况,25岁以上的单身汉都可申请保障房。保障房是用公共财政、划拨土地来建设的,应该是给城市居民中低收入阶层的人提供,不能以公共财政扩大保障范围。

  第四:西安城中村改造规模大、小产权房比较多遗留问题突出,这个问题在全国也比较突出。导致前几年房屋不好出售,开发商资金断链,烂尾楼一大片。后期政府出面,把城中村改造的项目接过来。现在都由政府出面,土地进行招拍挂。

  第五:前些年由于西安经济社会发展缓慢,使人们对西安的发展预期不高,导致西安人口增长缓慢。以“十二五”期间,即2009年到2015年期间为例,武汉每年新增20多万城市人口,天津每年增加40多万,西安则是每年只增加4—5万人。而且2015年西安市的人口处于负增长。

  以上五个方面导致西安前些年房价超稳定、楼市价格不涨的主要原因。

  记者:最近西安房价持续上涨使市场出现全面的恐慌,大家感觉都坐不住了。这是什么原因造成的呢?

  王圣学:首先,要说明的是根据今年1-4月的统计数据来看,西安楼市总体还是健康平稳的,只是房价上涨速度有点快,那么,为什么市场反映如此强烈,甚至到了一房难求的地步?我觉得主要有以下四个方面的原因。

  一是去冬今春以来,因去雾减霾开发项目的施工速度放慢,致使上市楼盘减少。

  二是开发用地、土地供应不足,推盘速度较慢。特别是,为了抑制房价过快增长,实行每个楼盘出售必须报市物价局审批才可上市,也使上市楼盘速度放慢。

  三是由于去年以来,户籍政策的放宽,新增人口规模大:去年新增25万,加上今年前五个月的45万,落户人数达到70万。城市人口的大量增加也导致住房需求量的增加。举例来说,若新增人口中三分之一的人口要买房,以2017年的开发量假如这三分之一人今天落户,明天就要买房,西安市一年开发的商品房出售给这些人都是满足不了的。西安市2017年住宅出售2200万平米,也就是不超过22万套房子。这也造成了楼市的供求紧张、价格上升较快。

  四是由于对未来西安房价上涨预期增加,导致市场的恐慌心理增加。现在不但改善型的需求在买房,还有一些不急于需要的人群也在买房,怕后边房价继续涨从而楼市越发显得火爆紧张。

  记者:您对未来西安楼市的发展趋势如何看?对西安的房价如何看?房地产调控为什么不通过实施房产税来调控房价?

  王圣学:关于西安未来的楼市发展趋势。楼市发展的趋势离不开对西安城市发展的判断,房地产只是大西安经济社会发展中的一个方面,虽然它是非常重要的一个方面。西安作为西北地区最大的中心城市和西部三大中心城市(重庆、成都、西安)之一,西安的发展前景十分看好,各种利好消息纷至沓来,特别是新一届的市委市政府提出“聚焦三六九,振兴大西安”以来,西安的发展速度很快,取得的成就十分突出,全国瞩目。特别是今年获批的关中城市群的核心城市和第九个国家级中心城市,从而使西安的发展前景十分看好。在这各种利好消息和人口大规模增长的条件下,西安房地产的大开发和楼市的繁荣估计还可以持续10-15年。

  从房价来说,总的来说还是一个上涨趋势。这是因为:一是过去影响房价超稳定的几大因素已经消除,比如土地的多头供应已改为集中统一管理;二是过大的保障房规模已经缩小;单位自建房已基本不再批建;城棚改已由政府接盘小产权大为减少;对西安未来发展的预期不看好改为十分看好等等影响房价上涨的因素已经消除。另外,由于物价的上涨,房地产开发的成本在上升,而且质量在提升,还有一个不可忽视的因素就是周边大城市对西安房价的影响,如成都、郑州、武汉、重庆、兰州等周边大城市的房价目前都比西安高。所以,西安目前虽然房价上涨过快,但和周边大城市相比西安的房价目前仍然是一个“洼地”。因此,可以说,未来西安的房价仍然还是一个上涨的趋势。但房价的上涨将是缓慢的,因为政府采取了严厉的调控政策。

  由于目前全国各大城市房价持续走高、楼市持续火爆,不少人呼吁尽快开征房产税。关于开征房产税我是这么看的:一是因为目前房产登记信息系统还没有形成全国联网,信息不对称,不具备开征条件。二是如何开征房产税?是按人均住房面积还是每户多大面积征收房产税?因为开征房产税涉及千家万户,这是一个非常复杂的问题。三是就是具备了前两项的条件下,我认为目前开征房产税的时机还不成熟。因为如果马上开征房产税,可能会有大量住宅抛售。第一个拖累的就是银行,第二个就是宏观经济。所以,对房地产的调控目前还应该以逐步软着陆为主。

  记者:最后一个问题,请王教授谈一下对西安楼市健康平稳发展的建议。

  王圣学:我对西安楼市发展有以下两点的建议。一是最近20多年中国房地产发展的实践证明:中国楼市还是一个政策市:楼市发展趋势由政府政策倾向确定,如2008年经济危机时,西安和全国各地、国家的救市政策导致了好多问题。我认为,作为政府主要做好保障房这一块,即低收入阶层的住房问题,不应随意扩大保障房范围。商品房作为政府主要是宏观管理,经营应交给市场。

  二是对西安房地产健康平稳发展,我有几点建议:

  1.面对目前市场供不应求的状况,首先要加大土地供应,加快推盘审批速度。

  2.政府对房价的干预调控是必要的,但是要按照市场经济的游戏规则,多用经济杠杆,少用行政手段。具体地说,建议物价局要按不同区域实行区域指导价,而不是目前这种每个小区、每栋楼的销售价都必须报物价局审批,若如此,楼市还是市场经济吗?商品房和保障房有什么区别?

  3.为了清除目前楼市的恐慌心理和防止外来人口以落户为名进行炒房,建议西安市政府学习天津、成都经验,对大量新落户人员设置购房基本门槛,比如落户一年后才有购房资格,同时还必须具备在西安已就业、缴纳社保等。这样会减缓楼市压力。


  
责任编辑:艾米杰
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