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流拍的三块土地 开发商这样算账

来源:北青网 人气: 发布时间:2018-02-01
   
原标题:流拍的三块土地 开发商这样算账

  2017年虽然楼市成交低迷,但开发商对于土地的渴望却热情似火。数据显示,2017年北京楼市成交额相比2016年全年减少了近1000亿元。但开发商拿地则多花了2000亿元,2017年土地成交金额刷新历史最高纪录,达到2830亿左右。

  但这样的土地热并没有持续到2018年,虽然供地节奏依旧加快,但流拍和低溢价成交却成了常态。1月30日,位于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村的住宅用地流拍,该地块由于体量较大,起拍价达到了63.27亿元。但却因为竞价期内无人提交竞买申请而流拍。这已经是1月份第三宗流拍的住宅用地了。另外两宗是位于丰台区花乡白盆窑村的共有产权住房用地,也是因为无人竞买流拍,这两宗地块的挂牌起始总价为92.36亿元。至此,短短5天内,北京市场有3块住宅用地,起拍价超过150亿元的土地流标,要知道整个2017年流拍的住宅用地也仅有2块,土地热似乎真的熄火了。

  供地节奏加快 土地溢价率仅有12%

  开年首月,住宅成交的低迷终于开始蔓延到住宅土地上。

  根据北京市国土资源局的公示数据显示,截至1月30日,今年北京共成交了16宗土地,成交金额超过403亿元。其中,包括12宗住宅用地,成交金额367.7亿元。这12宗住宅用地位于朝阳、丰台、海淀、昌平、密云等区域,均是共有产权用地或限房价地块。

  如果算上流拍的3宗住宅用地,今年1月份的住宅土地供应就将达到19宗,即便是底价成交,总成交额也可能达到560亿元。

  不难看出,虽然只是1月份,但住宅土地的供应节奏却再次提速。不论是规划建筑面积还是挂牌金额,都刷新了历史同期纪录。中原地产首席分析师张大伟预计,2018年供地节奏有增无减,将继续是北京土地供应的大年。

  但在供应增加的同时,土地溢价开始明显降低。

  来自中原地产的数据显示,1月成交的前9宗住宅用地的平均溢价率仅12.58%,相比去年进一步下降。2017年全年平均住宅溢价率是26%。住宅土地溢价空间再次腰斩。

  最近5天出让的6宗住宅用地中,流拍和低溢价成为了主旋律,共有三宗住宅地块流拍,起拍价合计超过150亿元,成交的三块住宅用地也全部是低溢价。

  1月25日成交的朝阳区豆各庄住宅地块,将全部用于建设共有产权住房,销售价格为36000元/平方米(含全装修费用)。最终中铁房地产集团北方有限公司以16.8亿元竞得,溢价率为12%,成交楼面地价为25406元/平方米。

  1月30日成交的两宗宅地均位于南城。其中,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块将建设为普通商品住房,销售均价不超过54378元/平方米,最高销售单价不得超过57097元/平方米。最终世茂和北京国瑞联合体以31.25亿元竞得,溢价率为5% ,成交楼面地价为41032元/平方米。

  另一宗住宅用地位于大兴区,同样为普通商品住房,销售均价不超过55800元/平方米,最高销售单价不得超过58500元/平方米。最终招商局地产(北京)有限公司和北京永世同创信息咨询有限公司联合体以30.25亿元竞得,溢价率为14%,成交楼面地价为30640元/平方米。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,成交结果表明,土地市场确实出现了降温,溢价率降低,流拍出现,对于市场前景的不乐观,让房企在拿地方面变得更加谨慎。

  利润飞走了 难以平衡的账本

  为何火热的土地市场突然出现了流标,而且还是3块宅地,超过150亿元总价。其实,说来也简单,最直接的原因就是风险太大,成本账怎么算都不赚钱。

  一位房企人士在接受北京青年报记者采访时透露,拍地前一定会核算成本的,未来销售能不能背回成本,创造盈利是主要考虑的指标。以往土地供应有限时,可能有的房企会豪赌预期,甘愿高价拿地,微利甚至让利销售。但最近两年由于土地供应充足,房企不会再冒着高风险拿地,更不会仅仅为了维持手下的团队,就亏本拿地开发。

  北京流标的三宗地块均属于很难看到利润的土地。

  像位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村,地段十分优越。即便在目前的北京共有产权地块中,也属于位置较佳者。但两宗宅地仍没有吸引任何一家房企报价。

  数据显示,这两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米,是近年来北京少见的大体量项目。因此,竞拍起始价达到了92亿元。中原地产测算,刨去非可售部分的成本,两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。

  但在招标文件中,这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”。按照规定,两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米(含全装修费用)。除去固定的土地成本外,项目的建安、财务、人力等成本,以及利润部分,都被压缩在每平方米10000元以内。

  上述房企人士向北青报记者透露,目前北京市场中,最低的建安成本和装修成本也在3500-4500元/平方米左右,如果再加上财务成本、人力成本、营销成本和税费,这两块地的利润空间微乎其微,甚至很可能亏本。毕竟需要最少占用92亿元的成本,没有明显的利润空间本身就是一件亏本的买卖。

  1月30日流拍的丰台卢沟桥地块限制条件则更为复杂。思源地产北京区域公司总经理李昕炜向北青报记者表示,这块“限价”地块,是住宅混合公建用地,要求更为复杂,不但容积率达到3,还控高80米,搭配有2400平方米的基础教育用地和绿隔产业用地,进一步压缩了住宅项目的利润空间。

  招标文件显示,该地块商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用),且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用),土地上限后竞自持,达到自持商品住房比例后竞高标准方案。

  李昕炜表示,目前政策下,物业变现能力差,同时住宅的限售价把利润空间几乎压缩得没有任何利润,算账空间被锁住,腾挪的空间几乎没有,流拍也是情理当中。再看看之前冒险吃螃蟹拿了全自持的开发企业,由于政策不断出补丁,断绝了幻想空间,也对目前购地企业形成了很大的心理预期,因此,无论在盈利前景还是销售前景上,上述三宗地块都缺乏足够的竞争力。

  值得注意的是,在此前的北京土地交易中,类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。比如恒大就曾以购入高价自住房用地作为进入北京的跳板,但今年,这样做的企业越来越少了。

  主要是因为,以往开发商还能赌一把行情,期待预期转好,但现在由于地价市场化,限价政策化,导致利润空间非常有限,限定了均价和最高售价就意味着封死了天花板,未来销售就与市场行情无关了,自然就是稳亏不赚,没人愿意抢地。

  低溢价将成常态

  在郭毅看来,如果土地方面的政策没有出现调整,土地市场降温将是显而易见的。主要原因是去年到今年土地市场供地量过大,但同时需求端却被政策严控,并未松动,所以房企拿地更加谨慎,一些地块规划条件复杂,同时市场前景不容乐观,就会遭到房企的冷遇。

  郭毅认为,未来低溢价现象在调控没有宽松迹象的前提下还将保持下去,尤其是土地限制条件过高,总地价款过高,房价限定的要求与区域需求出现错位的地块,市场前景不乐观的地块,都可能出现低溢价和流拍这样的现象。

  李昕炜也表示,2018年将进入房地产“小年”,过去两年拿的地,消化速度会放缓,加上融资政策收紧,企业的资金压力将有所增大。因此,面临上述“复杂”的地块,企业肯定会更加谨慎。随着调控的延续和市场的降温,低价成交将是今年土地市场的常态,流拍、流标的现象也可能有所增多。

  不过,郭毅补充道,从市场现状来说,土地市场的降温还不至于传递到销售市场,但今年的楼市销售也不会过热。因为今年不太可能放开限购和认房认贷,这样就很难出现需求端的放松。今年成交会比去年高,是基于供应更加多元化,改变了去年纯粹面对中高端改善的产品结构。面向刚需的共有产权房,面向首改的限房价等,覆盖了更多的需求,供应客群也更大,所以成交拉升。但成交总量不会明显提升,新房的成交更多是由于二手房相对受冷,客群回流导致的,总成交量相比2017年不会明显提升。文/本报记者 李桁

责任编辑:艾米杰
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